中城投资王珊非繁荣时期地产基金的投资法则

过去的一年中,内外风险叠加,股权投资行业正在经历分化、整合。经济出清进入下半场,以往的投资模式已经成为历史,在头部效应越来越明显的背景下,回归本质的价值投资成为应对风险和不确定因素的安全线。

2020年1月8-10日,由融资中国、融中财经主办,融中母基金研究院、融中集团协办的“2020融资中国资本年会”在北京四季酒店盛大开幕。此次会议以“崭新时代的号角”为主题,探讨了投资机构面对巨变的应对之策,以及行业生态的变化与资本市场上的新机遇。

同时,国人的春节消费更显理性,更加注重商品品质。商务部数据表明,2019年春节期间,传统年货、绿色食品、智能家电、新型数码产品、地方特色产品等销售保持较快增长;休闲旅游、观影观展、民俗活动等体验式消费越来越受到欢迎。

面对合格投资人的变化,我们要寻找长期资本。可以看到,目前高净值客户对于基金期限接受度越来越长。我们也更希望未来能从短钱到长钱,从个人到机构,能有更多的专业机构加入。投资一定要有耐心,捕捉更多合适的机会,把合适的资金与合适的资产相匹配。

最后,坚持价值投资。

记者通过采访确认,绝大多数检验医师均按照上述规范,进行56℃条件下时间不等的病毒灭活,然后才制备核酸模板。

改革开放后:如歌岁月,巨变的80年代

病毒核酸降解对检测结果影响究竟有多大

第一,要做到跨城市周期组合投资,一城一策的调整,各个城市的板块分化现在已经非常明显了。因此一定要聚焦中心城市和都市圈,跨城市周期组合投资。

流水落花春去也,天上人间。新年之于中国人的意义有多重大,我们不言而喻,不变的传统之中,正在孕育新的消费形态,时间流逝带来的绝妙之处不外如是。

据统计,我国视障人数高达1700万,这相当于在我们身边每80个人里就有一个视力残疾人。而无障碍电影,是专门为了方便残疾人士观看的经过加工的电影,它通过增补大量配音解说、字幕或者手语,让视力或者听力残疾人士可以了解电影内容。

1996年,中国第一家沃尔玛购物广场开设。此后各种“超市”在全国遍地开花,颠覆了人们的消费习惯。年关一到,人们就会不由自主地涌进超市,挑选五花八门的年货,顺道感慨物资从未有过的丰富。

吴晓波在《激荡十年,水大鱼大》中写到:“有人叹息青春散场,历史已经结束了……但是更多的人开始吟唱世界如此之新,一切尚未命名。”

在凭票时代将要结束,但商品供应还没有足够丰富的过渡时期,内地还多次出现皮鞋、西服、冰箱等物资的抢购潮。而现如今,对于老百姓来说,置办年货不再仅仅是为了提前准备过年物资,而更多的是图个喜庆,“煎堆碌碌,金银满屋”,新年需要红火的“折腾”。

春节起源于殷商时期年末的大型祭祀活动。是当时中国最为热闹,也是最盛大的一个古代传统节日,也有的说法是春节在尧舜时期就有类似的活动,只是没有形成规模。

其次,坚持与TOP企业共舞。

2006年5月20日,“春节”民俗经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产的名录;2007年12月7日,国务院第198次常务会议通过将春节列为国家法定节假日。

第三,现金流。这个指标也很关键,特别是经营性现金流。我们尽调的时候要多问一个问题——有哪些银行给这家企业授信、授信额度是多少?这是以防行业去杠杆的时候拿不得到钱。

唐时,人们登门拜年,手上都要拿着“拜年帖”。宫廷里,是皇帝用赤金箔御书“普天同庆”赐予大臣;去年的热播电视剧《长安十二时辰》中,直接表现了盛唐时期,我国人民对春节/上元节等传统节日的重视;而民间则改用梅花笺纸,写上祝福。这时,梅花笺便成了唐代时兴的“年货”,全城纳福,钟鸣鼎食。

记者在采访中发现,不同人士对这个问题的回答泾渭分明:

“是夜,禁中爆竹山呼”,追述北宋都城风俗人情的《东京梦华录》这样描写宋代的岁首。在当时,宋代民间已能使用纸筒和火药制作鞭炮,并在市面上流通,火药鞭炮慢慢取代了魏晋的爆竹。

进行灭活处理是出于生物安全的考虑

第四,周转率。周转率是产品能力的体现,快周转可以体现出企业高效的运营管理能力,但是它是有极限的。随着监管政策进一步严格,整个快周转会逐步放缓。开发商针对目标客群会对产品升级迭代,产品的品质感将会上升。

目前,临床检测主要采用荧光定量RT-PCR试剂盒检测。该方法是将标本中的特定RNA序列逆转录后进行扩增,经过30次以上扩增后,病毒基因片段达到一定数量即可进行可视检测。

几千年来,过年一直是中国人的大事。

改革开放前期的1978年-1980年间是新中国历史上的大拐点,一定程度上来说,那段岁月造就了今日的中国。只是,在当时,即便是改革开放4年后,由于生产力低下,各式各样的票证依然要比钱重要得多。

56℃灭活可能导致病毒核酸被降解

“假阴性意味着漏检,不仅会导致临床中对疑似患者不能快速确诊,而且会使漏检者成为潜在的病毒传染源。”赵庆顺为此提出建议,一是尽量使用无核糖核酸酶污染的样本采集管,二是将标本放置在可保护病毒核酸免受高温灭活损坏的样品保存液中,从而确保样品RNA从保存、运输到高温灭活等得到全程保护,尽最大可能保证用于临床检测的核酸质量,减少病毒核酸可检出模板在核酸提取前的人为损坏。

参照2018年及2019年各月销售增速,预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。整个房地产行业规模仍然是非常大的,是在历史高位,只不过增速放缓。相对见顶,这是很明显的趋势。

中华医学会检验医学分会发布的《新型冠状病毒肺炎病毒核酸检测专家共识》中,明确指出需将样品56℃孵育至少45分钟或更高温度进行灭活。

据介绍,中国每年都会制作几百部无障碍电影,通过公益项目为视力残疾人免费提供无障碍电影放映服务。然而,线下放映活动覆盖到的人群比起中国1700万视力残疾群体只是冰山一角,大部分地区仍处于无障碍观影“盲区”。

千变万化的千禧年:线上的生活和春节

蓬勃发展的90年代让人们感受到了世界日新月异的变化,年夜饭上的鸡鸭鱼肉已属平常,年货清单上的新鲜事物越来越多了。1987年,广东率先建设了900MHz模拟移动电话,摩托罗拉也在北京开始推销移动电话“大哥大”,中国从此步入了移动通讯时代。

选择的多元让年货的置办更加便捷,虽然年味“淡”了,但年货经济正“浓”。中国人民的消费行为正在刺激着年货新消费的进一步成熟,我们敢花钱、会花钱也更愿意花钱。

根据商务部发布的数据显示:2019年春节假期期间,全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元,比去年春节黄金周增长8.5%。

“进行灭活处理是出于生物安全的考虑,保护从事检测的工作人员不被病毒感染。”赵庆顺说。

首先,寻找长期资本。

第二,利润率。我们注重企业的盈利能力,尤其是不同周期下各产品线的盈利能力。

以下为中城投资执行副总裁王珊的现场演讲,融中财经编辑整理:

行业集中度持续提升,我们选择可以穿越周期的TOP企业,通过加资本的方式合资合作,一同把握并购投资、战略投资以及不良资产投资机会。

这时期的年货,除了传统的糖果、烟酒茶、肉类制品等“老三篇”,置办“3C产品”(指计算机(Computer)、通信(Communication)和消费类电子产品(Consumer Electronics))当年货的市民也越来越多。

1990年10月,麦当劳在深圳开出中国大陆第一家快餐店。“洋物件”和“舶来品”,开始走进中国的大门,生活的日渐富足,让我国在1993年取消全国粮油票。

置办年货的变化还表现在城乡差别的改变上,早些年,相比农村,城市的年货市场种类更加齐全,一些新兴的年货也会在第一时间出现在这里。而农村大集上的年货大都是原汁原味的初级产品,可时至今日,交通便利,各种产品的销售渠道早已渗透到乡村的角角落落。

《40年年货变迁,折射中国滋味》 张雪荣、曹红蕾

新冠肺炎疫情发生以来,关于核酸检测假阴性率过高的话题,一直是各方关注的焦点。有报道称,以荧光定量RT-PCR作为检测手段的新冠病毒检测的阳性率目前仅有30%—50%,导致奇高的假阴性率。

《激荡十年,水大鱼大》吴晓波

千年流传,习俗和传统正在滋养一个着民族的文化,而随着新中国的成立,中国年货经济的变化正在映照着消费时代的步伐走向,这里面藏着走中国经济环境和技术水平的达芬奇密码。

1984年,美国《时代周刊》有一期封面是一位中国年轻人拿着可乐站在长城上,封面标题是《中国的新面孔》。这一年,中国开始了城市体制改革,中国的马路上出现了很多的广告牌,出现可口可乐,出现越来越多的个体户、民营企业,越来越多的商品和年货。

2019新型冠状病毒的遗传物质是单链RNA。因此,科研人员的目标是在患者身上找到新冠病毒的RNA。这也是临床诊断金标准。

传统的年货分两种类型,一种是各类主食和副食,另一种是过年用的东西。但在改革开放之前,由于社会经济水平较低,物资匮乏,无货无市,食物种类单调、票证盛行,人们营养不足,部分农村没有解决基本的温饱问题。物质短缺,只有在逢年过节的时候,人们才能凭票购买一些糕点糖果、干货果品,而且分量都极少。

你呢?你察觉到“年”的变化了吗?

另外,不同品牌的样品保存液,也会对检测结果产生较大影响。赵庆顺在实验中发现,在56℃30分钟条件下,采用南京诺唯赞研发的R503保存液存放猪流行性腹泻病毒样品时,病毒核酸的可检出量是对照组(Hank’s液)检出量的3倍;而如果是92℃5分钟灭活,则检出量是对照组的42倍。

从房地产、基建和制造业三大投资增速来看,2019年11月基建投资和制造业投资都低于平均值8%,特别是制造业投资持续低迷。在资金流向上,中央明确提出要增加制造业的中长期融资,意在稳定制造业投资。通过逆周期调节,大力发展制造业、新型基建等改革的办法来稳增长。

赵庆顺以猪流行性腹泻病毒(一种冠状病毒,来自活疫苗)为模型开展了高温灭活对病毒可检出量影响的研究,结果表明:保存在普通等渗溶液(Hank’s液)中的样品经56℃孵育30分钟,导致样品中可检出的冠状病毒模板减少一半,如果以92℃孵育5分钟,则可检出的冠状病毒模板损失96%以上。

改革开放后,因为政策的松动,中国市场上的物资逐渐丰富。鱼和肉都可以比较方便地购买了,我国人民的生活水平日益提高,市场供应也越来越充足。80年代,国门大开,新潮物件的涌入扩大了我国人民的视野和消费热情。

赵庆顺进一步查阅了美国疾控中心、香港大学公共卫生学院以及华大基因发布的核酸检测说明,也未发现56℃灭活这一步骤。

中城投资王珊指出,最寒冷的冬天还没有来!每一次大的经济周期调整背后,都蕴含着巨大机会。房地产行业在经济周期中,从高速增长到规模见顶,从原来的助推器地位转换为压舱石,房住不炒降低了流动性,起到很重要的经济托底状态。作为房地产基金管理人,核心资本一定要足够充足;接下来的投资一定要耐心,并构建穿越周期的能力。

在这个物质不再匮乏的时代,年货又以新的面貌出现在我们面前。2015年,马云在延安宣布,要举办首届阿里年货节,年货节的出现,源于电商正在迅速地改变着人们的生活。

第二,要做到增量与存量并举,机会型与核心增益型组合投资。在增量市场,关注中心城市和都市圈,与TOP房企合作,以定向基金和组合基金为主,注重主动管理。在存量市场,我们将更聚焦核心城市,通过与TOP运营商合作,发起机会型基金和核心增益型基金,注重资产管理能力。

房地产行业在经济周期中,从高速增长到规模见顶,从原来的助推器地位转换为压舱石,房住不炒降低了流动性,起到了重要的经济托底作用。

但是,赵庆顺在网络上看到一个教学视频,不禁心生疑虑。该视频由北京协和医院和北京市卫健委联合制作。视频3分08秒至3分40秒显示:在制备核酸模板前,需将采集到的样品在56℃条件下进行30分钟病毒灭活。

从建国到改革开放前:养精蓄锐,1950s-1970s

导致假阴性率发生的原因很多。2月22日,南京大学模式动物研究所发育生物学与遗传学教授赵庆顺接受科技日报记者独家采访时指出,依据有关机构发布的指南,核酸检测前需将采集到的样品进行56℃灭活,这极有可能使新冠病毒核酸被降解,从而导致不能被正常检出,最终提高了假阴性率。该研究成果《病毒核酸提取前的高温灭活过程显著降低可检出病毒核酸模板量》,已在中国科学院科技论文平台预发布。

1994年教育部推出全国计算机等级考试,学校把这项考试作为晋升职称的重要条件。1995年,微软推出Windows95系统,电脑正式进入我们的日常工作和生活。同年,联想集团电脑产量超过10万台,并推出了第一台“中国品牌”的笔记本电脑——联想昭阳S5100;IBM等国际巨头正在打开中国市场,全国已有300多万台电脑进入家庭。

1996年春节过后,马云创办了中国黄页,丁磊辞去公职南下广州,张朝阳拿到投资从硅谷回国……他们正在起步、走在改变中国过年形式的路上。

上世纪七八十年代,手表、自行车、收音机“老三件”是最流行的。到了80年代初,中国从日本引进了黑白电视机,成为普通人家日盼夜盼的“大件”,当时黑白电视机价格515元。1983年,全国城镇人均可支配收入为564元,农村人均纯收入只有309.8元,这台黑白电视机相当于城市居民一年的收入,是名副其实的奢侈品。短短两年后的1985年,全国电视人口覆盖率就达到了68.4%,全家除夕夜守在电视机前看春晚,也开始成为国人的新年俗。电视的流行让始于80年代中期的中央电视台春节联欢晚会成为大家过年必不可少的陪伴。

“理论上,不排除新冠病毒的目标RNA片段在56℃以上高温灭活中不易被降解的可能。”赵庆顺坦言,“但我宁愿自己的判断是错的,也不希望因为某个细节考虑不周而导致检测结果出现假阴性。”

在这样一个非繁荣的周期面前,可能会有动摇我们对趋势的判断。

要穿越这样一个周期,首先要有足够深厚的资本,同时要找到足够强大的合作伙伴,而且还要找到稳固的锚把这艘船稳住,坚持价值投资。

“理论上,哪怕模板只有1个病毒,就有可能被检测出来。”赵庆顺说,科研实践中,在模板(病毒)量大于100个的情况下,扩增结果就会非常稳定。

那时的中国,消费行为是单纯的“交易”,以物换物,我们的消费意识远远落后于同期的美国、日本等发达国家,私有化企业的生意经正处于雏形阶段。

如今,移动电影院无障碍版可自动检测手机系统设置,对已开启无障碍功能的用户,能够自动切换至无障碍观影专区。专业配音师的生动解说,可让视力残疾人更好地了解电影的故事情节、人物关系等信息,享受“观影”乐趣,“看”懂电影。

值得一提的是,移动电影院无障碍版特接入中国残疾人联合会大数据,对通过认证的用户免费开放观影权限。未来,移动电影院无障碍版还将在平台上根据不同需求为组织、个人等单独设置观影专区或观影服务,为视力残疾人提供更加优越的无障碍观影服务。(完)

祝福的语句虽稀松平常,但是不得不说,新年将至,亿欧新消费策划了本篇年货经济演化史的文章,在回顾历史的同时,也祝各位能在新的一年,拥有当下的环境给我们带来的些许美好。

GDP的增速,大趋势是向下的;宏观杠杆率进一步上升,已经创历史新高,达到260%。不难看出,中国经济正处于新旧动能转换期,同时也处于金融风险防范的化解期。这样的数据背后,三驾马车趋势也是向下,其中出口下降非常明显,相对而言,只有固定资产投资超过了6.2的平均值,达到8%的增长。

通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究发现,从2017年下半年起,房地产市场开始箱体波动运行。而一个行业的见顶或是进入小幅波动,就像做股票,股指不涨,个股分化明显;房地产行业的个股分化体现为城市的分化、企业的分化。

北京协和医院制作的教学视频以及中华医学会检验医学分会发布的《防护指南》和《专家共识》,依据正是来自国家卫健委相关文件,包括《新型冠状病毒实验室生物安全指南(第二版)》《新型冠状病毒肺炎实验室检测技术指南(第三版)》等。

这样做带来的问题是,病毒RNA极易被核糖核酸酶降解,因为这种酶在60℃时活性最高。核糖核酸酶来自两方面,一是样本细胞内,二是采集、保存、运输过程中的外来污染物。

房地产投资增速仍然维持在10.2%,仍是投资最主要的支撑力量。

作为房地产基金管理人,如何穿越周期、如何在非繁荣的时期进行投资?我们非常看重加资本,要加核心资本、加战略资本,核心资本要足够充足。

记者在中华医学会检验医学分会发布的《2019新型冠状病毒肺炎临床实验室检测的生物安全防护指南(试行第一版)》中也看到:核酸扩增前,可以对标本先行消毒。包括56℃孵育30分钟,加蛋白酶K。

国货逐渐兴起,在街角的小店就可以随时买到一带大白兔奶糖,十年前的黑白电视机也换成了21吋熊猫牌彩电,里面正在播放着《射雕英雄传》的片尾曲。

但是,记者查询了国家卫健委相关文件,其对于病毒灭活的具体方法并未做出明确规定,只是笼统地要求:感染性材料或活病毒在采用可靠的方法灭活后进行的核酸检测。

美好都是相通的,这是一种思维的轮回,在时代的飞速变化之下依然根深蒂固,就像海边的礁石,潮汐往复,磐石无移。

我们经历了几年的春夏秋冬,而最寒冷的冬天还没有来临!我们在这样周期中,要寻找穿越周期的能力。趋势是既定的,摆在我们面前,但我们也要知道每一次大调整背后都蕴藏着巨大机会。

正是出于这方面的考虑,国家卫健委发布的相关文件中,明确要求对标本进行灭活处理。

“移动电影院无障碍版在很多细节处理上充分考虑了实际操作需求。比如,当手机横向显示时会语音提醒‘横向,主屏幕键在右侧’;视力残疾用户无法正常操作九宫格键盘,因此系统默认调出普通数字键盘,但支持用户依据使用习惯进行更改并自动保存设置。”中国残联信息无障碍技术特聘专家朱清毅介绍。

魏晋时期有了爆竹,用燃烧竹子发出噼啪声响用来祝贺。

中城投资发展至今已有18年,截止至2019年9月30日,公司累计投资规模近1300亿元。18年来,我们有幸分享到了国内房地产行业的饕餮盛宴。按照最新数据,过去20年我国商品房销售面积增长近10倍,销售金额增长超40倍。18年来,我们也经历了中国房地产市场的春夏秋冬,积累了独立、专业、有效的房地产投资和资产管理经验。我们认为,对于当前非繁荣时期要更加谨慎。

中华医学会检验医学分会主任委员王成彬教授在撰文回应核酸检测假阴性率较高现象时也指出,不同提取试剂对最后提取到的核酸数量和质量可能存在差别,从而直接影响检测结果。他建议,对于某些高度疑似病例,或检测结果难以确定的病例,建议用2种以上试剂进行检测、验证。

海淘网站和跨境电商平台的兴起,让各种洋年货走进了大众视野,很多用户都喜欢在过年期间添置一些新的化妆产品和衣物。雅诗兰黛小棕瓶、SK-II神仙水、UGG雪地靴、LV、COACH包包、YSL口红,都是国人最爱“剁手”的商品;奶粉、尿裤、车厘子、牛油果等都成了年货“新宠”。

第三,锚定核心资产,跨业态组合投资。核心区位及价值洼地、资产货地比安全、产品性价比高能、现金奶牛型资产是我们选择核心资产的重要考量。业态来看,住宅、办公楼、社区商业以及城市更新下的优质资产都是需要关注的。

首先,我们来看几组数据,通过客观数据,在基本盘背后寻求机会。

1995年,大哥大价格在一万元左右,非“万元户”们会选择在过年时,为自己购置一部BB机作为年货。1996年,中国引进了第一款GSM制式网络手机爱立信GH337,大哥大和BB机遂即退出历史舞台,人手一部的手机时代正在加速到来,那是当时的洋气货,也是当时的3C数码。

明朝则是每到春节均有大型的祭祀活动。

在这样一个物质不再匮乏的年代,年货在满足口腹之欲之外,正在凸现出更为广泛的功能。它们折射着一个伟大时代的灿烂光芒,而这个时代,远没有结束。

新的一年,一切都是新的。

从80年代资源紧张的凭票购买,到90年代熙熙攘攘的年货集市,再到00年代琳琅满目的百货商超,购买年货的场景一直在变化。

来自疾控部门、中国医学会检验医学分会、相关医院检验医师的看法是,不会对检测结果有太大的影响。而赵庆顺等专家认为,核酸提取前对人体样品进行高温杀毒处理,可能是导致新冠病毒核酸检出假阴性率过高的重要原因之一。

“万物迎春送残腊,一年结局在今宵。生盆火烈轰鸣竹,守岁筳开听颂椒。”

能穿越周期的企业最核心的特质是足够低的财务杠杆和足够强的盈利能力。从选择来看,有四个维度:

第一,负债率。房地产行业所有上市房企,总资产负债率基本上都在80%左右,在降杠杆的周期,一定是存在巨大风险的。未来,我们会更注重看企业的净负债率。

而在五代后蜀年间,出现了“春联”这个过年必不可少的标志物。据考证,第一幅春联的撰写者是后蜀太子题写的“天地纳余庆,佳节号长春”。

今天,为大家分享下,我们如何看待非繁荣时期房地产行业的危和机,以及在这样的机遇下,中城投资的投资法则。